改善性住房換購稅費減免

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個人住房貸款“認房不用認貸”

降低購買首套住房首付比例和貸款利率

住房城鄉建設部近日召開企業座談會。會上，住房和城鄉建設部部長倪虹強調，要求穩住房地產業，并明確提到以下幾個政策發力方向：大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率；改善性住房換購稅費減免；個人住房貸款“認房不認貸”；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付；要深化住房供給側結構性改革，希望建筑企業和房企積極參與保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。

在此次住房城鄉建設部的表態中，個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施吸引了眾多關注。什么是“認房又認貸”？未來，這一政策的實施，會對市場產生怎樣的影響？

“認房”，是指商業銀行發放個人住房貸款時會參考擬購房人在擬購房地家庭名下實際擁有住房套數確定貸款比例；“認貸”是指銀行會根據擬購房人家庭在全國范圍內是否有住房貸款記錄來確定貸款比例。

此前一段時間，房地產市場出現過熱情形時，出臺“認房又認貸”政策，被認為是從市場預期和實際購買力兩方面，對市場有降溫的作用。因此，此前各地根據自身房地產市場實際運行的不同，對首套、二套房認定標準的不同，可以分為“認房又認貸”“認房不認貸”“認貸不認房”，嚴格程度依次遞減。

例如，按照北京的規定，“認房又認貸”政策在給市場預期降溫的同時，反過來也提升了換房人的首付門檻。如果購房人要改善住房需求，在賣一套買一套的情況下，“認房不認貸”的首付比例為35%，而“認房又認貸”首付比例則變成了60%，這樣一來就增加了換房的難度。

因此，個人貸款執行“認房不認貸”，一方面會促進剛需和改善群體實現住房需求，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現剛需和改善群體的良性循環。同時，改善群體賣掉二手房后購買新房，也促進二手房新房的良性循環。而從整體看，會帶動新房市場銷售改善，房企回款加快。

此次住房城鄉建設部的表態，是繼7月24日中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策”之后，對于政策調整的具體方向與內容的最新表態。相關專家表示，此舉將有效提振當前市場的信心，促進房地產市場健康平穩發展。

縱深

下半年樓市如何走

據不完全統計，今年上半年，各地因城施策，陸續出臺房地產調控政策累計約380次。各地優化調控政策有什么特點？下半年房地產市場走勢如何？

樓市調控多點發力

今年以來，切實防范化解風險，成為房地產政策調控的主要內容。一方面，多部門進一步加大對房地產企業的資金支持力度；另一方面，需求端側重降低購房成本，各地在房貸利率調整、公積金支持政策、二手房服務簡化、優化限購、購房補貼等方面精準施策。

中指研究院數據顯示，全國已有超40個城市調整首套房貸利率下限至4%以下。今年以來，洛陽、青島等10余個城市通過優化二套房認定標準、降低首付比例等方式放松了信貸政策，以期帶動房地產市場向上健康發展。從住房公積金政策來看，今年以來已有超百個地方出臺提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、允許公積金支付首付款、支持“商轉公”貸款、提高租房提取公積金額度等政策，通過盤活公積金進一步支持剛性和改善性住房需求釋放。

總體呈現企穩態勢

國家統計局數據顯示，今年上半年，全國商品房銷售面積為5.95億平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。從需求結構來看，上半年改善性住房需求仍為市場重要支撐，多個城市中高總價段成交套數占比提升。北京、上海、成都、蘇州等城市中高端住宅產品成交套數增長較快，市場保持一定活躍度。對比來看，上半年二手房市場活躍度好于新房，二季度市場預期同步減弱。國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，未來，隨著房地產市場調整逐步到位，房地產開發投資會逐步回到合理水平。

政策將進一步優化

標普信評報告認為，當前房地產行業復蘇的瓶頸在于需求不足，需求的回暖更多取決于經濟、人均收入水平和居民對未來預期的改善。“只有當居民的就業和收入能夠對購房起到實質性支撐作用，紓困政策才能真正起效。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。“除了各種政策不斷推動樓市回穩向好外，還需要形成良好的市場預期，助推住房剛性需求和改善性需求釋放。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池說。張波預計，下半年，房地產調控將進一步優化，熱點城市限購放松相關政策出臺的概率可能進一步增大，同時房貸政策方面有望加大對改善性需求的傾斜力度。據央視新聞客戶端、經濟日報等

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