【資料圖】

隨著鄉村不斷發展，農村房屋也逐漸成為“香餑餑”，越來越多的人想去農村頤養天年。11月3日，江蘇省如皋市人民法院白蒲法庭審結一起農村買房引發的糾紛。

2019年11月25日，張某與繆某某一家簽訂《房地產轉讓協議》，約定繆某某將自建磚混房屋一幢兩層(建筑面積約172.8平方米)及附屬用房(建筑面積約80.9平方米)、宅基地使用權、部分家具進行轉讓，成交價255000元。雙方還約定，房產在辦理產權登記及相關手續時，繆某某一家協助辦理。協議簽訂后，張某支付了全部購房款，繆某某一家也交付了房屋的建房用地許可證、村鎮房屋所有權證、房屋鑰匙等手續。交房后，張某要求辦理房屋過戶未成。原告張某起訴要求確認協議無效，繆某某一家返還255000元。

如皋法院經審理認為，在非國家確定的宅基地制度改革試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該買賣合同無效。如允許將農村房屋轉讓給本集體經濟組織之外的個人，則會導致宅基地使用權流轉到本集體經濟組織之外，對本集體經組織的集體土地所有權構成影響，同時，也會導致轉讓一方將無法再申請宅基地，最終會失去居住保障。從這點來看，在非試點地區將宅基地上的房屋轉讓給本集體經濟組織以外的個人，實質上是損害了社會公共利益，轉讓協議應無效。遂判決此《房地產轉讓協議》無效，繆某某一家返還購房款255000元，張某返還該房屋、附屬用房及家具。判決后，雙方均表示服判。

基于“房地一體”原則，轉讓農村房屋必然涉及宅基地使用權的轉讓。我國土地管理法規定，宅基地屬于農民集體所有；農村村民一戶只能擁有一處宅基地；農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。據此，宅基地使用權是與本集體經濟組織的成員權密不可分，具有福利性質和保障功能，能夠使農村居民享有基本的居住條件，從而維護農村穩定。本案提醒試點地區以外的非本集體經濟組織村民，不要輕易買賣農村房屋，避免引發不必要的糾紛。

（來源：中國法院網）

關鍵詞