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上周末，首批4單公募REITs擴募項目完成定向募集，定向擴募發售的基金份額將在滬深交易所上市交易。

截至6月7日收盤，4只剛剛完成擴募的REITs產品，周內不同程度下跌。

研究員表示，一級市場新發個券以及4只存量REITs擴募的超募，在一定程度上驗證了投資者對于底層基礎設施資產的認可度。市場超跌之下，部分REITs產品已具備了明顯估值優勢，錯殺所帶來的機會明顯。

4只公募REITs完成擴募

據基金公告，首批4單公募REITs擴募項目均于上周末完成定向募集，4單項目實際募資總額超50億元。首批完成擴募的公募REITs分別為博時招商蛇口產業園REIT、華安張江光大園REIT、中金普洛斯REIT和紅土創新鹽田港REIT。

從擴募情況來看，中金普洛斯REIT擴募募集資金總額為18.53億元，發售價格為4.228元/份，擴募發售基金份額共計4.38億份，其中，GLP普洛斯資本投資4號香港有限公司獲配3.71億元，限售期為60個月，依然是基金第一大份額持有人，持有基金份額占總份額的20%。

華安張江光大園REIT擴募募集資金總額為15.53億元，發售價格為3.373元/份，擴募發售基金份額共計4.60億份。其中，原始權益人張江集團、張江集電作為本次發售的戰略配售對象分別認購發售份額總數的20%和15%。

博時招商蛇口產業園REIT擴募募集金額為12.44億元，最終募集的基金份額為5.21億份，交易價格為2.387元/份。其中，招商局光明科技園有限公司獲配金額約為3.98億元，認購份額為本次擴募份額數量的32%。

紅土創新鹽田港REIT擴募募集資金總額為4.15億元，根據基金份額發售價格2.700元/份折合為約1.54億份基金份額。其中，鹽田港物流有限公司認購份額占擴募份額數量的51%，并在此次擴募發行后成為基金第三大份額持有人，所持基金份額占基金總份額的8.22%。

底層資產基本面依然向好

截至6月7日收盤，已上市的27只REITs產品，年內出現不同程度的下跌。

市場機構研究顯示，部分基礎設施項目經營業績不及預期、前期存在發行溢價、市場投資者交易趨同可能是此次公募REITs連續下行的重要因素。

據公募REITs一季報，各板塊底層資產基本面向好發展的趨勢沒有改變。大部分高速公路行業產品的底層資產通行費收入同比實現正增長。工業廠房板塊中，部分REITs產品的可供分配金額完成度超過25%。而倉儲物流和保障房兩大板塊的底層資產出租情況較為穩定，支撐業績的抗周期屬性更強。對于首次發布季度報告的嘉實京東倉儲基礎設施REIT，三個底層資產在報告期末時點的出租率均達到100%，運營情況保持穩健。華夏基金華潤有巢REIT的2個底層資產在2023年一季度的出租率也較2022年有所增長。

超跌錯殺即機會？

一位REITs機構投資者表示，從當前市場情況來看，部分超跌的REITs產品已顯現長期配置價值，其分派率和內部收益率正逐步提升。恐慌情緒下的拋售行為或將錯失投資良機。

中信固收明明研究團隊指出，盡管二級市場表現低迷，但一級市場新發個券以及4只存量REITs擴募的超募，仍在一定程度上驗證了投資者對于底層基礎設施資產的認可度。復盤今年4-5月的市場表現，在公募REITs一季報披露后之后，市場在悲觀情緒驅動下普遍回調，但部分基本面仍具韌性的標的隨后也迎來了估值修復行情。因此，站在當前時點，市場超跌之下不少個券已經具備了明顯估值優勢，建議積極挖掘錯殺所帶來的機會。

華泰證券認為，機構行為主導了本輪下跌，在機構投資者高度集中、行為趨同的背景下，當經濟和項目基本面修復不及預期時，投資人多采取謹慎觀望態度，市場缺乏新資金流入，持續下跌引發部分機構觸發清倉線，造成踩踏。

從分紅率來看部分REITs已開始具備長期配置價值。部分REITs的P/NAV已降至歷史較低分位，已顯示出長期配置價值，但REITs長期資產配置的屬性與機構行為和考核短期化的矛盾較難調和，目前投資人更關注短期二級價格波動，市場缺乏增量資金。

本文源自：金融界

作者：Wind

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